Yabancılar, son dört yılda Karadağ’da 1.5 milyar euro değerinde gayrimenkul satın aldı. Karadağ Merkez Bankası’nın ödemeler dengesi ve doğrudan yabancı yatırımlara ilişkin verilerine göre, bu ilgi yüksek seviyelerde kalmaya devam etse de yavaşlama eğilimi gösteriyor.
Kovid salgınından sonraki ilk yıl olan 2021’de yabancılar toplam 278 milyon euro değerinde gayrimenkul satın aldı. 2022’de ise %60’lık bir artışla bu rakam 448 milyon euroya yükseldi. 2023’te, bir önceki yıla göre sadece %3.3’lük bir artışla, 463 milyon euroya ulaşıldı. Ancak emlak fiyatlarının artmasıyla, aynı tutarla daha az metrekare satın alınabildi. Geçen yılın Ocak-Kasım döneminde yabancılar 398 milyon euroya, yani 2023’ün aynı dönemine kıyasla yaklaşık 40 milyon euro daha ucuza gayrimenkul satın aldı.
Bu dört yıl boyunca yabancılar, Karadağ’da 421 milyon euro değerinde gayrimenkul satarak, bu fonları yurtdışına çıkardı. Yabancılar 2021’de 72 milyon, 2022’de 108 milyon, 2023’te 134 milyon ve geçen yılın 11 ayında 107 milyon euro değerinde gayrimenkul sattı.
Geçen yıl gayrimenkulün üçte ikisini satın aldılar
Geçen yıl gayrimenkulün üçte ikisini yabancılar satın aldı. Geçtiğimiz yılın 11 ayında, Karadağ’daki bankalar, gerçek ve tüzel kişilere yönelik 156 milyon euro tutarında konut kredisi onayladı. Bu krediler, yerli şirketler, vatandaşlar ve kayıtlı ikamet sahibi yabancılara verildi. Yerli vatandaşlar ve şirketlerin doğrudan alımları göz önüne alındığında, piyasadaki gayrimenkullerin yaklaşık üçte ikisinin yabancılar tarafından satın alındığı görülüyor.
Montenegro Maliye Bakanlığı, Ekonomik Reformlar Programında, Karadağ’da gayrimenkul alımlarındaki yabancı yatırımın artmasının, aşırı değerlenmeye yol açtığını ve önümüzdeki dönemde gayrimenkul fiyatlarında yavaş bir düşüş beklediklerini belirtti.
Bakanlık fiyatların düşmesini bekliyor
Karadağ İstatistik Ofisi’ne (Monstat) göre, geçen yılın üçüncü çeyreğinde yeni binalarda bir dairenin ortalama metrekare fiyatı 1.853 euroydu. Dört yıl önce aynı dönemde bu fiyat 1.192 euro idi. Yabancıların büyük ilgisi sonrasında fiyatlarda yaşanan bu artışın ardından, gayrimenkul fiyatlarında gerçeğe uygun değerine doğru yavaş bir düşüş yaşanıyor. Ancak bu düşüş, 2008-2009’daki gibi ani ve sert değil.
Bakanlık, mevcut tüm verilerin, gayrimenkul fiyatlarının öncelikle doğrudan yabancı yatırımlar tarafından belirlendiğini gösterdiğini ifade etti. 2021’den itibaren gayrimenkullere doğrudan yabancı yatırım girişleri, yıllık GSYH’nin yaklaşık %6.4’üne ulaştı ve bu, fiyat artışlarının yabancıların ilgisinden kaynaklandığını, objektif maliyetlerdeki artıştan kaynaklanmadığını kanıtlıyor.
En çok Sırplar satın alıyor, Ruslar ve Almanlar yavaş yavaş çekiliyor
Karadağ’da gayrimenkul satın alan on ülkenin listesinde Avrupa Birliği’nden yalnızca Almanya yer alıyor. Son dört yılda Karadağ’da en çok gayrimenkulü, 230 milyon euro ile Sırbistan vatandaşları ve şirketleri satın aldı. 2021’de 35.7 milyon euroya gayrimenkul alımı yaparken, 2022’de bu miktar 53 milyon euroya, 2023’te ise 78.3 milyon euroya çıktı. Geçen yılın 11 ayında ise 62.5 milyon euro daha gayrimenkul satın aldılar.
Karadağ’da gayrimenkul alımlarında ikinci sırada, son dört yılda 210 milyon euro yatırım yapan Ruslar yer alıyor. Ancak, ilgilerinin önemli ölçüde azaldığı dikkat çekiyor. Ruslar 2021’de 59 milyon euroya, 2022’de 61.2 milyon euroya, 2023’te ise 56 milyon euroya gayrimenkul satın aldı. Geçen yılın 11 ayında 33.5 milyon euro değerinde gayrimenkul yatırımı yaptılar.
Alman vatandaşları ve şirketleri, Karadağ’da gayrimenkul alımında üçüncü sırada yer alıyor ve bu dönemde toplam 180 milyon euro yatırım yaptı. Ancak bu grupta da ilgide bir azalma görülüyor. 2021’de 26.6 milyon euroya, 2022’de 70 milyon euroya, 2023’te ise 51.2 milyon euroya gayrimenkul satın aldılar. Geçen yılın 11 ayında ise 31.8 milyon euro değerinde yatırım yaptılar.
Türkiye’den alıcıların ilgisi artıyor
Türkiye’den gelen alıcılar ise Karadağ gayrimenkullerine ilgilerini artırıyor. Bu dönemde toplam 152 milyon euro yatırım yaparak gayrimenkul alımlarında dördüncü sırada yer aldılar. 2021’de 14.7 milyon euroya, 2022’de 29.7 milyon euroya, 2023’te ise 51 milyon euroya gayrimenkul satın aldılar. Geçen yılın 11 ayında ise 56.2 milyon euro değerinde yatırım yaptılar.
ABD vatandaşları ve şirketleri, son dört yılda toplam 118 milyon euro değerinde gayrimenkul satın alarak listede beşinci sırada yer aldı. 2021’de 21.4 milyon euroya, 2022’de 37.3 milyon euroya, 2023’te ise 34.3 milyon euroya gayrimenkul satın aldılar. Geçen yılın 11 ayında ise 34.5 milyon euro değerinde yatırım yaptılar.
Karadağ emlak piyasasına yatırılan para açısından altıncı sırada, toplam 75 milyon euro yatırım yapan İsviçre vatandaşları ve şirketleri yer alırken, onları 53 milyon euro ile Ukrayna, 46 milyon euro ile İngiltere ve 44 milyon euro ile Bosna-Hersek’ten alıcılar takip ediyor. Onuncu sırada ise 37 milyon euro yatırım ile Birleşik Arap Emirlikleri’nden alıcılar bulunuyor.
Karadağ Merkez Bankası’nın (CBCG) verilerine göre, yabancı yatırımcıların geldiği ülkeler arasında 59 ülke veya bölge yer alıyor. Bu listenin ardından toplam 3.2 milyon euro ile diğer ülkeler sıralanıyor.
Şirketlere ve bankalara yabancı yatırımlar azalıyor
Şirketlere ve bankalara yapılan yabancı yatırımlar azalıyor. 11 ay boyunca toplam doğrudan yabancı yatırımlar 801 milyon euroya ulaştı; bunun neredeyse yarısı gayrimenkul alımına yönelikti, yani ekonomik faaliyetlere veya bankacılık işlemlerine daha az para yatırıldı.
Bu dönemde yabancıların Karadağ’daki şirket ve bankalara yaptığı yatırımlar 114 milyon euro değerindeydi. Yabancıların Karadağ’daki şirketlerine ve bankalarına verdikleri krediler (şirketler arası borç olarak adlandırılan) 263 milyon euro tutarındaydı. Yurt dışından yerli sermayenin getirisi ise 25 milyon euro değerindeydi.
Toplamda en fazla yatırım, 107 milyon euro ile Sırbistan’dan, 94 milyon euro ile Rusya’dan, 91 milyon euro ile Türkiye’den ve 65 milyon euro ile Almanya’dan geldi.
Dört yıl önce, 2021’de, yabancı yatırımlar daha dengeli dağılmıştı. O yıl, gayrimenkul alımına 278 milyon euro, şirket ve bankalara 215 milyon euro yatırım yapıldı. Yabancıların Karadağ’daki şirketlerine ve bankalarına verdikleri krediler 323 milyon euro değerindeydi. O tarihten bu yana, şirket yatırımları ve kredileri azalırken, gayrimenkul alımları arttı.
Geçen yılın 11 ayında, yabancı yatırım çıkışı 347 milyon euro olurken, net yabancı yatırımlar 453 milyon euro oldu. En fazla para, yabancıların Karadağ’daki şirketlerine verdikleri kredilerin geri dönüşünden (152 milyon euro), Karadağ’daki gayrimenkul satışından (107 milyon euro), Karadağlı şirketlerin yurtdışındaki kredi yatırımlarından (45 milyon euro) ve yurtdışından gayrimenkul alımlarından (29 milyon euro) geldi.
Kaynak: vijesti – 14.01.2025
